PARCHEGGI CONDOMINIALI: DIRITTO D’USO AUTOMATICO PER TUTTI I CONDOMINI ANCHE IN CASO DI FALLIMENTO DEL COSTRUTTORE (CASS. 2013/2026)
In base all’art. 18 della legge ”ponte” sussiste un diritto reale d’uso sugli spazi destinati a parcheggio a favore di tutti i condomini (Cassazione n. 2013/2026), In un’articolata vicenda, il costruttore di un complesso condominiale fallisce e uno degli acquirenti di un’unità immobiliare sita nello stesso agisce in giudizio contro la curatela fallimentare rivendicando il diritto d’uso su un’area destinata a parcheggio.
La Corte di Cassazione, Sezione I, con l’ordinanza del 30 gennaio 2026 n. 2013 ricorda che l’ art. 41-sexies della legge urbanistica, inserito dalla legge ponte, prevede «per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio, determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell’edificio, per cui le aree in questione, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell’edificio condominiale, ai sensi dell’art. 1117 c.c.».
La vicenda: Un uomo agiva in rivendica del proprio diritto d’uso di una porzione di un’area di 556 metri quadrati adibita a parcheggio e posta nel piano interrato del fabbricato. Tale porzione era in proporzione al diritto di proprietà dell’appartamento al terzo piano dello stesso stabile. In quella sede, la rivendica veniva accolta in proporzione del diritto d’uso spettante al rivendicante in base alle tabelle millesimali. La curatela fallimentare si opponeva ma il tribunale – con il decreto qui impugnato – rigettava l’impugnazione di opposizione allo stato passivo ex art. 98 legge fallimentare, affermando che il diritto reale d’uso ex art. 18 legge 765/1967 scaturisce ope legis dall’acquisto della proprietà dell’appartamento in un condominio e opera in proporzione alla quota millesimale. Il giudice dell’opposizione riteneva, dunque, che fossero già stati accertati sia la porzione dell’area spettante all’uomo sia il corrispettivo da versare. Si giunge così in Cassazione. Nel caso di specie viene in rilievo l’art. 18 della “legge ponte” che prevede l’inserimento dell’art. 41-sexies nella legge urbanistica. Quindi, in linea generale e semplificando, si può dire che:
- i parcheggi realizzati anteriormente all’entrata in vigore della legge Ponte sono soggetti alla disciplina codicistica,
- i parcheggi costruiti tra il 1967 ed il 2005 sono alienabili solo osservando il vincolo pubblicistico imposto dall’art. 41-sexies, pertanto, anche se la proprietà è trasferita ad altri, chi abita nell’immobile gode del relativo diritto d’uso;
- la disposizione introdotta nel 2005, secondo cui gli spazi per il parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, trova applicazione soltanto per il futuro. In altre parole, opera con riferimento alle «costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari»
Ciò premesso torniamo al decisum.
